最近几天，位于杭州奥体板块的奥映鸣翠府，领到了首批新房房源的预售证，均价达到了86978元/平方米。
这是奥体板块首个不设新房限价的楼盘。此前，奥体板块精装新房的限价为4.6万元/平方米。因此这一楼盘最新公布的销售均价，让不少人开始重新衡量和定义奥体板块的新房价值。
在即将到来的8月，杭州还有大量改善型楼盘将扎堆入市——这些楼盘大多为不限价楼盘，在给予购房者更多选择的同时，也在重塑所在板块的新房价值体系。
改善型楼盘唱上了主角，对杭州二手房市场会产生什么影响？是否会影响土拍的走向？你会选择买新房还是二手房呢？
奥体部分新房超过9万元/平方米
二手房的价格优势开始显现
对于想在杭州买一套地段较好、面积较大房源的改善型购房者来说，最近的新房选择有很多。
如果你预算相对充足，又想住进杭州奥体“第二中心”，奥映鸣翠府确实是个不错的选择。
这个楼盘位于飞虹路和博奥路交叉口，靠近奥体中心和“杭州之门”，部分新房打开窗户就能看到“杭州之门”“大莲花”等都市地标。将来，楼盘周边还有奥体印象城、杭州SKP、莲荷里等大型商业综合体，业主可以近距离感受“杭州第二中心”的都市繁华。
先开G20杭州峰会，之后又是杭州亚运会的主会场，奥体一直是杭州的“高光”板块。处于“第二中心”的地理位置，相对高端且丰富的城市配套，便捷的交通，让很多购房者趋之若鹜，而这一板块曾经的新房限价，和周边的二手房售价形成了“倒挂”现象，这让奥体板块新盘的诱惑力又进一步提升。
奥映鸣翠府第一批房源的开盘均价为86978元/平方米，部分房源超过9万元/平方米，远高于此前奥体板块4.6万元/平方米的精装新房限价，甚至高于最近3个月滨江嘉品等周边小区的二手房成交均价。当然，比起二手房销售均价超10万元/平方米的杭州壹号院等楼盘，还是明显便宜一些。
如果你希望尽快入住奥体板块，还可以看看板块内的二手房，最近的成交价格相比前几年有所回落，开始显现价格优势了；如果愿意等一等，不如看看奥映鸣翠府，后续奥体板块、钱江世纪城一带还有新楼盘会推出，规划、设计都会更符合当下的审美和需求。
改善型楼盘扎堆入市
其中多个位于萧山
除了奥映鸣翠府，近期杭州入市的改善型楼盘还有不少。据不完全统计，在接下来的8月，杭州预计会有十余个楼盘将推出新房源入市销售。
从这些楼盘的地域分布来看，大多位于杭州中心城区和萧山。
中心城区预计8月份要开盘的楼盘，分布在上城区的原安琪儿市场区域、桃花湖，拱墅区的华丰，西湖区的之江和云谷板块等地。
萧山区预计下个月开盘的楼盘比较多，除了奥映鸣翠府，还有钱江世纪城的绿城丽香庭、北干附近的滨江浩运府、宁围的君潮润府和湘湖附近的滨江鸣湖里。其中多个楼盘户型面积较大，部分高层房源的户型面积超过200平方米，一些排屋房源的户型面积甚至达到了500平方米以上，部分房源总价在4000万元以上。
此外，良渚和闲林等地，也有部分楼盘计划下个月推出新房源入市销售，也包含了不少以满足改善型需求为主的叠墅、排屋类房源。
总体而言，8月份杭州要开盘的，大多为容积率较低的叠墅、洋房等，户型面积相对较大，不少楼盘房源的总价都在1000万元以上，适合预算相对较高，想在杭州买一套大房子提升生活品质的改善型购房者。
不过，8月份的新开楼盘，大多不是新房限价楼盘，这意味着有多个板块新房和二手房的价格差将会消失——新房的价格或将高于二手房，这在一定程度上或许会影响新房的销售。
业内人士预计，像过去那样很多楼盘“开盘立即售罄”的场景，出现的几率会越来越小，购房者将有更多的时间和机会，从容挑选出自己心仪的房子。
8月份杭州计划出让的地块较少
萧山南站新城有一宗
为什么8月份杭州有较多改善型楼盘入市销售？
这和今年上半年的土拍情况有一定关系。这一时期杭州集中拍出了比较多的涉宅地块，其中有多宗地块楼面价创下杭州新高，还有大量的地块楼面价刷新了所在板块的最高纪录。从整体看，上半年的杭州土地市场可谓十分“火热”。
在杭州上半年出让的地块中，有不少是容积率较低的低密度地块。这些地块经过半年左右的规划和建设，陆续到了可以领预售证进行销售的时候，因此会集中在最近一段时间开盘亮相。
进入下半年后，杭州的土拍节奏明显放缓了不少，频率降低了，每次集中土拍的地块数量也不多。在接下来的8月，杭州计划出让的地块同样也不多，从目前挂牌的情况来看，8月19日和8月21日将举行两次涉宅地块土拍，加起来只有三宗涉宅地块进行出让。
8月19日出让两宗地块，一宗位于钱塘区的下沙，在下沙路和1号大街交叉口的西北角，容积率为1.4，预计后续也要建设改善型楼盘；另一宗地块则位于临安区的昌化镇，容积率为1.15，出让面积达59953平方米。
8月21日出让的地块位于萧山区的南站新城，就在双桥地铁站附近，是一宗商住地块，容积率2.5，紧邻着今后浙江最大室内滑雪场——杭州热雪奇迹室内滑雪场项目。
南站新城近两年出让的涉宅地块不多，最近一次出让是2023年10月成交的望金马府小区所在地块。杭州南站以东的南站片区，最近一次出让为2022年4月，是棠前明月小区所在地块。
目前，南站新城只有精装新房限价32000元/平方米的棠前明月和精装新房限价35400元/平方米的望金马府还有部分房源在售，这宗新地块的入市或带来新一波的房源供应。
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